房產投資“騙術”,去泰國購房的有多慘

房產投資

昨日,從泰國曼谷去玩回家的老鄭找我聊飲茶。

碰面便是一聲唉聲歎氣:“哎,東南亞銷售市場確實風險了。”接著把一份一顆顆的泰國文字報刊拍在桌子,一臉彷徨地來到洗手間。

老鄭就是我一專業項目投資東南亞銷售市場的老友,前些年開工廠賺了些錢,性情激進派。近些年特別是在下注泰國,房地產許許多多20餘套。但每一次找我聊做推廣,都一不小心回拒了。

他有他的念頭,是我我的緣故。

泰國文字我是真心實意不明白,但好在手機上有一個能即時掃描翻譯的手機軟體,湊合瞭解了這一份報刊。講的是泰國房地產業行業現狀,具體內容以下:

1、過去5年裡,泰國房子價格完成大幅度提高,在其中曼谷均值上漲幅度維持在8%之上,以高檔公寓樓而言,房子價格一度從2010年的13萬泰銖左右/㎡的平均價飆漲到2018年的28萬泰銖左右/㎡。尤其是BTS(地鐵站)沿途房地產,早已漲至25萬泰銖左右/㎡,折算RMB五萬多/㎡。這一資料是泰國80%的當地人都無法想像的。

2、導致這般緣故,“元兇”便是中國顧客。近些年國外買房者中,中國顧客占比較高達42%,一舉超過日本,變成第一種植大戶。資料分析,等同於泰國每修建五套公寓樓,就有一套歸中國人全部。且泰國央行表明,2018年,中國人到泰國購房,共耗費400億泰銖左右,折算約94億RMB,更新歷史資料。在其中去泰國購房的中國人,70%全是為了更好地投機性盈利。

3、在這裡情況下,泰國房地產業逐漸快速擴大,造成 房市庫存量極大,逐漸“供大於求”。據泰國房產仲介組織現任主席講,2018年泰國住房類房地產庫存量早已超出了45萬套,總價值410億美金(折合278一億RMB)。另外泰國的房子租金回報率一路下跌,2018年早已滑掉至3.5%。

實際上這一份報刊的內容,在我的心裡最深處並沒有造成多少的驚濤駭浪。由於如今連一個廣場舞蹈都明白的掙錢路子,確實不可以再作為是投資產品了,只有稱之為是“泡沫塑料”。

迫不得已欽佩,中國人的炒房花工作能力,世界第一。

我近期一次去泰國是2018年年末,隨盆友去做銷售市場調查,回家以後就決策不會再碰這個地方。

緣故非常簡單,由於這就是中國樓市蹭熱點的複刻。

在曼谷關鍵,短短一條街道社區上,集聚著最少20家房產仲介。門店內人頭攢動,集聚著來泰國度假旅遊的中國遊人。搞出得話術很統一:

“項目投資如今的泰國,便是投資10年以前的北京”。

不光這般,有沒有什麼“永久產權”,臨中國“房子價格低窪”,“一帶一路”,“中國四線城市的錢,泰國一線繁華區的一線海景房”等關鍵字,持續沖洗著大家的認知能力。

最深入的是一次去泰國芭提雅的看房子主題活動。

看房團的大巴客車載滿著一車來自於中國全國各地的顧客(在其中大娘老大爺占多數),停在了泰國芭提雅的一處新開業的一線海景房新開盤樓盤。

一下車,仲介公司就用比中國還規範的普通話水準做解讀。“各位好!,大家所去的,便是泰國芭提雅繁華區稀有一線海景房地區。這兒的房屋好租賃,盈利高,買來肯定不吃大虧,穩超中國一線海景房。”

一個長駐泰國盆友湊回來說,大家那的仲介公司可真牛X,坑騙自家人連雙眼也不帶眨。這哪裡是繁華區,這就是一近郊區。告訴我了一大堆,算作懂了。

這和將你拉到惠州,對你說,這就是深圳關鍵一樣。殊不知由於划算,或是有些人想要支付,陸續簽了合同,心滿意足。覺得有著了這的一套房,就有著了一個沙灘。

簡直認可老鄭這句話:“做東南亞房地產一年,比你一直在中國做十年都強。“

莧菜多,還很新鮮。

泰國變成中國買房者的前景行業,時間並沒多久,向前數,或是2015年第三季度的事兒。

一來由於中國初期流行海外專案投資聖地,英、美、奧、加等國為了更好地嚴厲打擊海外炒房者,提升 了泰國買樓按揭,並且外匯交易管控嚴格,“雙劍和一”卡死了中國炒房者。

二來伴隨著影片《泰囧》的宣傳策劃,泰國旅遊業發展盛行,吸引住了充足多的中國關心,並且泰國房子價格划算,幾十萬一套房,首付款2成,針對中國投機商而言,好像撿大白菜。並且那時泰國房產租賃收益率確實很非常好,6.49%,比中國大部分投資理財都強。

真真正正的出風口是在2017年。

2017年是中國房地產業的管控大年夜。一線城市和眾多網路熱點二線城市陸續頒佈限購房政策,導致炒房者沒地可炒。要想刻苦鑽研投資房產這條道路,只有找尋房子價格還處在“低窪”的東南亞。

那時候像老鄭那樣一口氣拿到幾身泰國房地產的高級玩家,不在少數。再再加上中國房子價格止步不前,東南亞房地產也取得成功地造成了中國“平常人”的留意。

從2018年逐漸,中國普通百姓逐漸蜂擁而上進場,尤其是獨寵海南的東北人,當海南封禁外省買房者後,也是將“南進”好去處遷移到泰國。然後,項目投資要求沿溢到別的東南亞我國,比如越南的胡志明,馬來西亞的吉隆玻……

尤其是柬埔寨的金邊,在2018年甚為受歡迎。資料資訊表明,2018年中國顧客對金邊的“尋盤數”提高了550%,金邊房價飆漲,年投資收益率達到29.4%,貫絕全世界。

在中國顧客眼中,不相干自住是否,不相干這兒的文化藝術和語言表達是不是瞭解,更不相干是不是有現行政策干涉或是匯率波動,總之在“權益”眼前,一切都並不是難題,先弄了再聊。因此 如今泰國本地人對中國人的印像,就2個。

“富有”和“嗓子大”。

那麼泰國炒房花的“權益”究竟能兌付嗎?如今的曼谷有可能變成十年前的北京嗎?這個問題很重要。

最先大家來研究房產投資的關鍵一項:房子價格盈利。

在討論一切含有項目投資特性的銷售市場時,一定不可以忽視一個要素——承受力。在房市,便是說白了的剛性需求消費力。

大家看來泰國家中的收入水準。以曼谷為例子,依據泰國國家統計署得出的資料資訊表明,2017年曼谷每一戶家中均值每月收益為41002銖,折算RMB8000元。

假如依照國際性統一標準“房價收入比”測算,相對性於曼谷28萬泰銖左右/㎡的房子價格,如今曼谷的房價泡沫早已穩穩地超過了北進深。因此 在我在上文說,“80%的泰國人對曼谷中心城市的地鐵樓盤,想都害怕想”,它是有根據的。

殊不知這不是最重要的。

最重要的是,“泰國人對二手房壓根沒定義”。

泰國買房者,除開富人專案投資高級公寓外,真真正正的剛性需求優選的是聯排別墅或是獨幢house。由於泰國的獨棟別墅很便宜並且還能夠有著歸屬於自身的土地資源。

次之泰國法律法規明確規定土地資源是獨享的,老外不可以擁有土地資源,因此 每一個物業管理最少要有51%交給本地人。

因此 泰國大部分賣給老外的新樓盤,都愛玩一個招數,便是把“對外開放價錢“訂得十分高,靠它去跑盈利,隨後賣給當地人的那一部分,所有折扣解決。

因此 讓中國人瘋狂的泰國公寓在本地人眼中,實際上是供大於求的“次級線圈挑選”。

房屋在當地沒有接盤,那麼就只有再賣給中國人。此刻買賣稅金就發生了。五年以內有3%大稅,也有車輛購置稅和合同印花稅,雜七雜八一大堆計算下來,性價比高遠小於新房子。因此 中國人也從來不挑選泰國的二手房。

在此,泰國房地產使用價值,由於沒法轉現而缺失了房子價格盈利。因此 基本上在全部泰國的廣告宣傳中,大家都把行銷手段放到了房租盈利上。稱為有著全球最大10%的房租回報率,這個是真的嗎?

想得簡易了。

最先新房子買賣必須1%的交易稅,隨後是每平方米一百元的房屋維修基金,此外是昂貴的物業管理費。現階段曼谷新房的物業管理費用,是9-16元RMB每平方米,50平方米的公寓樓,一年出來物業管理費近萬餘元。

並且你要必須找一個可靠的仲介公司幫你代理商租賃事項,在泰國,尋找一個可靠的仲介公司並不易。還能碰到那類本來房屋讓你放租了,可是仍然對你說租不出去的參賽選手。你發覺了,很生氣,是要打昏的以往基礎理論嗎?基礎理論你隻身一人沒資產,提起訴訟他,很抱歉本地沒有對於仲介公司的法律法規管束。

並且伴隨著愈來愈多的新房子進到銷售市場,泰國的租用市場需求十分猛烈。

就現階段曼谷的租用狀況來講,除開地鐵站旁關鍵地區的房屋出租率高之外別的都很一般。尤其是一線海景房,一年幾個月的閒置期不用說,由於清涼海風腐蝕,均值三四年就得重新修一次,這又得耗費钜資。

因此 絕大多數廣告宣傳所宣傳策劃的10%的租金回報率都是在收你的偶然所得稅。依據全新協力廠商權威部門資料統計,伴隨著房子價格的增漲,泰國房地產租金回報率具體早已滑掉至3.5%。

除此之外,泰國售樓部也是尤其有趣的。假如你去買預售房,仲介公司對你說這有ABC整體規劃,請別高興太早,由於泰國的基本建設速率跟中國並不是一個定義,很有可能一輩子都沒法兌付。並且對你說和奢華大型商場中間有一公里,別覺得非常近,它是直線距離,泰國彎彎繞繞走半小時都不一定能來到。

並且泰國房市和中國不一樣,中國至少會出現現行政策定魂,無需考慮到政局動盪不安和海外費率要素。在泰國,很有可能美國的一個升息,房子價格就撐不住了,這在1998年發生過。
老鄭從衛生間回家後,我詢問他。

“下一步提前準備該怎麼辦?”

老鄭彈了彈煙灰,耐人尋味。

“還能該怎麼辦?零和遊戲唄,東南亞樓市儘管風險,可是仍然有得賺。尋找接你盤的遊戲玩家就好了,大夥兒心照不宣。等著我解套了再找新的機遇。”

我都想淘一點兒真品,接著問起:“你覺得哪種人能在東南亞樓市發過財?”

“這一得看著你本領,假如你和房地產商關聯很好,能挑到最好是的房型,取得一手新樓盤的最新動態和比預購價還需要低的價錢,最重要的是你也有四通八達的行銷網路,那樣投資房產真能賺得了,不然便是根莧菜。哦正確了,在泰國你要得要有十分誠實守信可靠的仲介公司盆友,這一得靠長期性塑造。不然騙你沒脾氣。”

“實際上大道理非常簡單,假如在泰國炒房花能發橫財,當地人為什麼沒去炒,還等你海外人來分一杯羹?投機性一向全是難纏工作,中國這些年的房產投資還不玩搞清楚,你確定海外能夠?”

“到最終,只不過為東南亞經濟發展做出貢獻而已。但是恰好回應了“一帶一路”發展戰略,中國老百姓確實很親近。”

老鄭講話很不好聽,但言之有物。但幫他做推廣是壓根不太可能了。

在文章內容的結尾還想多講兩三句。

我並並不是想一大棒捶死全部去東南亞樓市做項目投資的人。假如你確實有養老服務要求,年紀大了想長期性定居在東南亞,不在意長期投資,這一完全沒問題。

但假如你要在資產盈利層面有一定的得到,最好是把課程做好了,還需要多再見財神。由於東南亞真真正正的挖金時期早已告一段落,現在是股票莊家全身而退,莧菜進場的時間,拼的是運勢而不是整體實力。
我也只有幫你到這了。