昨日，從泰國曼谷去玩回家的老鄭找我聊飲茶。

碰面便是一聲唉聲歎氣：“哎，東南亞銷售市場確實風險了。”接著把一份一顆顆的泰國文字報刊拍在桌子，一臉彷徨地來到洗手間。

老鄭就是我一專業項目投資東南亞銷售市場的老友，前些年開工廠賺了些錢，性情激進派。近些年特別是在下注泰國，房地產許許多多20餘套。但每一次找我聊做推廣，都一不小心回拒了。

他有他的念頭，是我我的緣故。

泰國文字我是真心實意不明白，但好在手機上有一個能即時掃描翻譯的手機軟體，湊合瞭解了這一份報刊。講的是泰國房地產業行業現狀，具體內容以下：

1、過去5年裡，泰國房子價格完成大幅度提高，在其中曼谷均值上漲幅度維持在8%之上，以高檔公寓樓而言，房子價格一度從2010年的13萬泰銖左右/㎡的平均價飆漲到2018年的28萬泰銖左右/㎡。尤其是BTS（地鐵站）沿途房地產，早已漲至25萬泰銖左右/㎡，折算RMB五萬多/㎡。這一資料是泰國80%的當地人都無法想像的。

2、導致這般緣故，“元兇”便是中國顧客。近些年國外買房者中，中國顧客占比較高達42%，一舉超過日本，變成第一種植大戶。資料分析，等同於泰國每修建五套公寓樓，就有一套歸中國人全部。且泰國央行表明，2018年，中國人到泰國購房，共耗費400億泰銖左右，折算約94億RMB，更新歷史資料。在其中去泰國購房的中國人，70%全是為了更好地投機性盈利。

3、在這裡情況下，泰國房地產業逐漸快速擴大，造成 房市庫存量極大，逐漸“供大於求”。據泰國房產仲介組織現任主席講，2018年泰國住房類房地產庫存量早已超出了45萬套，總價值410億美金（折合278一億RMB）。另外泰國的房子租金回報率一路下跌，2018年早已滑掉至3.5%。

實際上這一份報刊的內容，在我的心裡最深處並沒有造成多少的驚濤駭浪。由於如今連一個廣場舞蹈都明白的掙錢路子，確實不可以再作為是投資產品了，只有稱之為是“泡沫塑料”。

迫不得已欽佩，中國人的炒房花工作能力，世界第一。

我近期一次去泰國是2018年年末，隨盆友去做銷售市場調查，回家以後就決策不會再碰這個地方。

緣故非常簡單，由於這就是中國樓市蹭熱點的複刻。

在曼谷關鍵，短短一條街道社區上，集聚著最少20家房產仲介。門店內人頭攢動，集聚著來泰國度假旅遊的中國遊人。搞出得話術很統一：

“項目投資如今的泰國，便是投資10年以前的北京”。

不光這般，有沒有什麼“永久產權”，臨中國“房子價格低窪”，“一帶一路”，“中國四線城市的錢，泰國一線繁華區的一線海景房”等關鍵字，持續沖洗著大家的認知能力。

最深入的是一次去泰國芭提雅的看房子主題活動。

看房團的大巴客車載滿著一車來自於中國全國各地的顧客（在其中大娘老大爺占多數），停在了泰國芭提雅的一處新開業的一線海景房新開盤樓盤。

一下車，仲介公司就用比中國還規範的普通話水準做解讀。“各位好！，大家所去的，便是泰國芭提雅繁華區稀有一線海景房地區。這兒的房屋好租賃，盈利高，買來肯定不吃大虧，穩超中國一線海景房。”

一個長駐泰國盆友湊回來說，大家那的仲介公司可真牛X，坑騙自家人連雙眼也不帶眨。這哪裡是繁華區，這就是一近郊區。告訴我了一大堆，算作懂了。

這和將你拉到惠州，對你說，這就是深圳關鍵一樣。殊不知由於划算，或是有些人想要支付，陸續簽了合同，心滿意足。覺得有著了這的一套房，就有著了一個沙灘。

簡直認可老鄭這句話：“做東南亞房地產一年，比你一直在中國做十年都強。“

莧菜多，還很新鮮。

泰國變成中國買房者的前景行業，時間並沒多久，向前數，或是2015年第三季度的事兒。

一來由於中國初期流行海外專案投資聖地，英、美、奧、加等國為了更好地嚴厲打擊海外炒房者，提升 了泰國買樓按揭，並且外匯交易管控嚴格，“雙劍和一”卡死了中國炒房者。

二來伴隨著影片《泰囧》的宣傳策劃，泰國旅遊業發展盛行，吸引住了充足多的中國關心，並且泰國房子價格划算，幾十萬一套房，首付款2成，針對中國投機商而言，好像撿大白菜。並且那時泰國房產租賃收益率確實很非常好，6.49%，比中國大部分投資理財都強。

真真正正的出風口是在2017年。

2017年是中國房地產業的管控大年夜。一線城市和眾多網路熱點二線城市陸續頒佈限購房政策，導致炒房者沒地可炒。要想刻苦鑽研投資房產這條道路，只有找尋房子價格還處在“低窪”的東南亞。

那時候像老鄭那樣一口氣拿到幾身泰國房地產的高級玩家，不在少數。再再加上中國房子價格止步不前，東南亞房地產也取得成功地造成了中國“平常人”的留意。

從2018年逐漸，中國普通百姓逐漸蜂擁而上進場，尤其是獨寵海南的東北人，當海南封禁外省買房者後，也是將“南進”好去處遷移到泰國。然後，項目投資要求沿溢到別的東南亞我國，比如越南的胡志明，馬來西亞的吉隆玻……

尤其是柬埔寨的金邊，在2018年甚為受歡迎。資料資訊表明，2018年中國顧客對金邊的“尋盤數”提高了550%，金邊房價飆漲，年投資收益率達到29.4%，貫絕全世界。

在中國顧客眼中，不相干自住是否，不相干這兒的文化藝術和語言表達是不是瞭解，更不相干是不是有現行政策干涉或是匯率波動，總之在“權益”眼前，一切都並不是難題，先弄了再聊。因此 如今泰國本地人對中國人的印像，就2個。

“富有”和“嗓子大”。

那麼泰國炒房花的“權益”究竟能兌付嗎？如今的曼谷有可能變成十年前的北京嗎？這個問題很重要。

最先大家來研究房產投資的關鍵一項：房子價格盈利。

在討論一切含有項目投資特性的銷售市場時，一定不可以忽視一個要素——承受力。在房市，便是說白了的剛性需求消費力。

大家看來泰國家中的收入水準。以曼谷為例子，依據泰國國家統計署得出的資料資訊表明，2017年曼谷每一戶家中均值每月收益為41002銖，折算RMB8000元。

假如依照國際性統一標準“房價收入比”測算，相對性於曼谷28萬泰銖左右/㎡的房子價格，如今曼谷的房價泡沫早已穩穩地超過了北進深。因此 在我在上文說，“80%的泰國人對曼谷中心城市的地鐵樓盤，想都害怕想”，它是有根據的。

殊不知這不是最重要的。

最重要的是，“泰國人對二手房壓根沒定義”。

泰國買房者，除開富人專案投資高級公寓外，真真正正的剛性需求優選的是聯排別墅或是獨幢house。由於泰國的獨棟別墅很便宜並且還能夠有著歸屬於自身的土地資源。

次之泰國法律法規明確規定土地資源是獨享的，老外不可以擁有土地資源，因此 每一個物業管理最少要有51%交給本地人。

因此 泰國大部分賣給老外的新樓盤，都愛玩一個招數，便是把“對外開放價錢“訂得十分高，靠它去跑盈利，隨後賣給當地人的那一部分，所有折扣解決。

因此 讓中國人瘋狂的泰國公寓在本地人眼中，實際上是供大於求的“次級線圈挑選”。

房屋在當地沒有接盤，那麼就只有再賣給中國人。此刻買賣稅金就發生了。五年以內有3%大稅，也有車輛購置稅和合同印花稅，雜七雜八一大堆計算下來，性價比高遠小於新房子。因此 中國人也從來不挑選泰國的二手房。

在此，泰國房地產使用價值，由於沒法轉現而缺失了房子價格盈利。因此 基本上在全部泰國的廣告宣傳中，大家都把行銷手段放到了房租盈利上。稱為有著全球最大10%的房租回報率，這個是真的嗎？

想得簡易了。

最先新房子買賣必須1%的交易稅，隨後是每平方米一百元的房屋維修基金，此外是昂貴的物業管理費。現階段曼谷新房的物業管理費用，是9-16元RMB每平方米，50平方米的公寓樓，一年出來物業管理費近萬餘元。

並且你要必須找一個可靠的仲介公司幫你代理商租賃事項，在泰國，尋找一個可靠的仲介公司並不易。還能碰到那類本來房屋讓你放租了，可是仍然對你說租不出去的參賽選手。你發覺了，很生氣，是要打昏的以往基礎理論嗎？基礎理論你隻身一人沒資產，提起訴訟他，很抱歉本地沒有對於仲介公司的法律法規管束。

並且伴隨著愈來愈多的新房子進到銷售市場，泰國的租用市場需求十分猛烈。

就現階段曼谷的租用狀況來講，除開地鐵站旁關鍵地區的房屋出租率高之外別的都很一般。尤其是一線海景房，一年幾個月的閒置期不用說，由於清涼海風腐蝕，均值三四年就得重新修一次，這又得耗費钜資。

因此 絕大多數廣告宣傳所宣傳策劃的10%的租金回報率都是在收你的偶然所得稅。依據全新協力廠商權威部門資料統計，伴隨著房子價格的增漲，泰國房地產租金回報率具體早已滑掉至3.5%。

除此之外，泰國售樓部也是尤其有趣的。假如你去買預售房，仲介公司對你說這有ABC整體規劃，請別高興太早，由於泰國的基本建設速率跟中國並不是一個定義，很有可能一輩子都沒法兌付。並且對你說和奢華大型商場中間有一公里，別覺得非常近，它是直線距離，泰國彎彎繞繞走半小時都不一定能來到。

並且泰國房市和中國不一樣，中國至少會出現現行政策定魂，無需考慮到政局動盪不安和海外費率要素。在泰國，很有可能美國的一個升息，房子價格就撐不住了，這在1998年發生過。
老鄭從衛生間回家後，我詢問他。

“下一步提前準備該怎麼辦？”

老鄭彈了彈煙灰，耐人尋味。

“還能該怎麼辦？零和遊戲唄，東南亞樓市儘管風險，可是仍然有得賺。尋找接你盤的遊戲玩家就好了，大夥兒心照不宣。等著我解套了再找新的機遇。”

我都想淘一點兒真品，接著問起：“你覺得哪種人能在東南亞樓市發過財？”

“這一得看著你本領，假如你和房地產商關聯很好，能挑到最好是的房型，取得一手新樓盤的最新動態和比預購價還需要低的價錢，最重要的是你也有四通八達的行銷網路，那樣投資房產真能賺得了，不然便是根莧菜。哦正確了，在泰國你要得要有十分誠實守信可靠的仲介公司盆友，這一得靠長期性塑造。不然騙你沒脾氣。”

“實際上大道理非常簡單，假如在泰國炒房花能發橫財，當地人為什麼沒去炒，還等你海外人來分一杯羹？投機性一向全是難纏工作，中國這些年的房產投資還不玩搞清楚，你確定海外能夠？”

“到最終，只不過為東南亞經濟發展做出貢獻而已。但是恰好回應了“一帶一路”發展戰略，中國老百姓確實很親近。”

老鄭講話很不好聽，但言之有物。但幫他做推廣是壓根不太可能了。

在文章內容的結尾還想多講兩三句。

我並並不是想一大棒捶死全部去東南亞樓市做項目投資的人。假如你確實有養老服務要求，年紀大了想長期性定居在東南亞，不在意長期投資，這一完全沒問題。

但假如你要在資產盈利層面有一定的得到，最好是把課程做好了，還需要多再見財神。由於東南亞真真正正的挖金時期早已告一段落，現在是股票莊家全身而退，莧菜進場的時間，拼的是運勢而不是整體實力。
我也只有幫你到這了。